土地储备总量增速下滑,哪些房企存粮堪忧——2019年EH50房企土地储备总量

来源:未知 时间:2020-05-23 03:52:05 字体:[ ]

一、土储总量保持上行,但增速下滑

土地储备的多少,意味着房企是否有充足的后备土地可供开发,对于后续房企的发展有着至关重要的作用。土地储备过量意味着企业可能有较多资金沉淀在土储上。而土地储备不足又将导致企业发展难以为继。因此,亿翰研究用土地储备总量反映企业未来的发展前景,新增土地储备增减反映房企投资策略变化情况。

<第七部,土地储备>

5000万至1亿平方米的房企中,世茂集团、金科股份和金地集团的土地储备总量增速较2018年同期上升,分别上升23个百分点、39.2个百分点和2.2个百分点。5千万平方米以下的房企中,只有绿城中国和雅居乐的土地储备总量增速较2018年同期保持正增长,在土地储备总量增速普遍下滑的背景下,继续为规模的扩张积极补充“存粮”。

TOP30家房企的土地储备总量为26.4亿平方米,同比增加12.2%,增速较2018年下降1.1%。1亿平方米以上房企有7家,与2018年保持一致。其中,有4家房企土地储备总量超过2亿平方米,分别是恒大、碧桂园、融创中国和保利发展,其中恒大土地储备总量较2018年有所减少,同比下降3.3%。万科和新城控股总土地储备继续保持在1-2亿级阵营,而且保持正增长,分别较2018年增加4.7%和12.7%,但是增速却在放缓,分别较2018年同期下降8.8个百分点和43.5个百分点。(注:由于2017年美的置业的土地储备缺失及中梁使用权益土地储备数据,因而2019年增速下滑1.1%,存在一定误差,但不影响总体趋势)

TOP30房企新增土地储备总量67322 万平方米,同比减少0.4%,增速较2018年 减少3.4%。2019年融资环境严峻 ,房企资金链相对紧张,投资整体较2018年明显 放缓。(注:同理,由于2017年部分企业数据缺失,存在一定误差,但不影响总体趋势)

在亿翰即将(2020年5月28日)发布的《2020中国上市房企百强研究报告》中,我们将各房企的土地储备纳入研究体系,作为考核企业偿债能力的重要指标。

5千万平方米以下的房企有12家,比2018年减少4家。其中,宝龙地产增长最快,同比增加40.2%。5000万平方米以下的房企中,中南建设、阳光城、招商蛇口和远洋集团的土地储备总量较2018年减少,分别同比下降2.3%、7.2%、22.5%和7.9%。其他房企的总土地储备均以不同的速度在增长,其中增长较快的有中骏集团和中国奥园,同比涨幅均超过30%。

声明:本文根据年报数据整理提炼版权归亿翰智库所有

TOP20-30房企相对TOP10房企略积极一些,新增土地储备总量同比增加11.3%,平均增速为16.2%,该梯队不同企业表现明显分化,同比增速下降的企业占44.4%,中南建设下降幅度最大,新增土地储备较2018年下降38.0%。旭辉控股、绿城中国、金科股份等5家企业逆势纳储,新增土地储备增速分别为22.6%、71.9%、61.8%。

第二,2019年行业进入盘整期,有风险也有机遇, 资金相对充裕的房企,愿意适时的加大投资,而且该梯队房企的土地储备总量并不多,为了后续的持续发展,抓住机遇扩充土地储备的意愿比较强。

2020年1月末突发的疫情对各行业造成重大的影响,房地产行业也不例外,尤其是在2月份,从投资到开工和施工,再到销售均被迫按下暂定键,虽说网上销售盛行,但毕竟不如线下销售成效显著,无论是政府,或者房企,或者消费者都深受其害,疫情得到基本控制以后,为了提振房企信心,各地区先后出台了相关土地政策,主要集中在土地款缓交、项目交付延后等方面,融资规模也明显回暖,房企的拿地节奏明显加快。但我们认为在“房住不炒”以及行业形势不明朗的情况下,房企依然需要以审慎为主。

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5000万至1亿平方米的房企有11家,比2018年多4家。其中,中海地产总土地储备较2018年下滑,同比减少2.4%,在2018年土地储备总量曾逼近1亿平方米,2019年未能挺进“亿万土储”大营。2019年土地储备总量增长较快的有金科股份、世茂集团以及中国金茂等,增速分别为63.4%、38.7%和34.1%。

插图除数据图外均来源于公司官网及网络,

二、2019年投资放缓,一梯队投资普遍放缓

亿翰百科

从布局走向来看,且更趋向于布局一二线城市,早在2019年房企布局已经开始回归一二线,2020年行业不确定性因素增多,房企更倾向于选择一二线城市进行避险,而且从目前各地的供地情况来看,地理位置优越的地块不断流出,对于房企来说也是机遇。

从总量上来看,2019年30家房企中 ,中国恒大、中国海外发展和招商蛇口等6家房企的土地准备总量较2018年减少 ,其他房企的土地储备总量均保持增长,但是从同比增速上来看,超70%的房企2019年同比增速较2018年 下降,其中,7 家亿万平方米以上房企中,除了碧桂园和融创中国的土地储备总量同比增速保持上行以外,其他5 家房企的土地储备总量同比增速均下滑。恒大早在2018年中期业绩会上就表示要放缓拿地节奏,2019年业绩会上又表示计划每年净减少土地储备3000万平方米,控制负债规模,下决心降负债。头部房企土地储备增速放缓,或主动,或被动,但毕竟“存粮”充足,力争在不影响规模的前提下,实现有质量的增长。

第一,该梯队房企规模相对较小,相应地,每年新增土储往往不及TOP30房企,基数效应使得新增土储同比增速较高,从而拉升了该梯队的新增土储平均增速 。

土地储备

三、2020年投资仍以审慎为止,方式更加多元化

土地储备可作为房企未来可售面积、货值的参考依据。新增土地储备,保证企业始终有适量的土地储备,每年企业补充一定量的土地(补货)。

转载时请注明出处:亿翰智库(ehresearch)

此项研究成果由 亿翰智库 与《国际金融报 》联合出品

土地储备是房企持续发展的基石,纳储是房企每年至关重要的经营计划之一,但由于房企土地储备规模、资金充裕度和战略规划存在较大的差异,因此投资力度各有不同。无论房企是积极纳储,还是投资放缓,保证资金安全是首要考虑的因素。

-研究模型全景展示-

原标题:土地储备总量增速下滑,哪些房企存粮堪忧——2019年EH50房企土地储备总量

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2020年5月

TOP10房企放缓最为明显,新增土地储备总量同比减少4.6%,平均增速为-0.3%,只有中国恒大和世茂集团新增土地储备保持正增长,其他房企的新增土地储备同比增速均为负,其中,降幅最大的是新城控股,较2018年同期减少47.4个百分点,投资明显放缓,其净负债率也因拿地大幅减少而下降到13.3%,新城控股在2019年业绩会上表示,净负债率太低并不是好的表现,接下来会逐渐恢复拿地强度。

从拿地方式来看,2020年房企拓展投资渠道的意愿将更加强烈,归根结底是出于资金的考虑。一方面,针对于房企的融资未见明显放松信号。 另一方面,疫情期间销售的大幅下滑,影响资金回笼,而且延迟复工,降低了资金的使用效率,伴随着偿债压力的到来,这些因素均会限制企业的拿地行为,那么为了缓解这种困境,合作拿地将会是不错的选择,如企业之间的合作,或者政企之间的合作等。 另外,多数房企的在2019年度业绩会上均表示2020年收并购的机会将增多 ,这也是房企降低拿地成本的不错方式。

TOP30-50房企投资最为积极,新增土地储备同比增加1.8%,平均增速为22.8%,在整体投资增速下行的情况下,该梯队中54.5%的房企的投资增速保持正增长,其中表现比较突出的是时代中国、首创置业和越秀地产,同比增速分别为136.9%、90.3%和52.7%。这类房企逆势纳储主要在于两个因素:

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